Villes les mieux notées et répartition par région
Score « facilité de location » (estimation, sur 10)
Ce score est une estimation qualitative établie par ce site. Il ne repose sur aucune statistique de vacance ou de délai de location : il additionne des critères publics et vérifiables, attribués à la main à la ville de l'annonce.
- +3 zone tendue : la ville-centre appartient à une agglomération de la liste de la taxe sur les logements vacants (décret n° 2013-392, modifié en 2023). Cette liste désigne officiellement les zones où la demande de logements dépasse nettement l'offre.
- +3 grand pôle universitaire (+1,5 pour un pôle secondaire) : la demande étudiante assure des locations régulières, surtout pour les studios et les T2.
- +2 métro ou tramway : un logement bien desservi se loue plus facilement.
- +2 grande agglomération (+1 pour une agglomération moyenne) : un bassin d'emploi profond.
- Île-de-France hors villes listées : le score vient du département (Paris 10, petite couronne 7, Yvelines, Essonne et Val-d'Oise 5, Seine-et-Marne 2). Autres communes d'un département métropolitain (Rhône, Haute-Garonne, Gironde…) : score de la métropole − 5. Ailleurs : 1, faute de critère identifié. Cela ne veut pas dire que le bien ne se louera pas : vérifiez la demande localement.
Le score dépend de la ville, pas du bien. Un logement en mauvais état, mal placé ou classé F ou G au DPE (location interdite pour les G depuis 2025) peut rester difficile à louer, même dans une ville notée 10. Pour aller plus loin : l'observatoire des loyers (Clameur, OLL), la carte des loyers de l'État et les annonces locales.
Les cartes notées ≥ 8/10 sont encadrées en vert. Par défaut, elles sont triées par score, puis par date de vente.
Comment fonctionnent les enchères judiciaires
- Avocat obligatoire : seul un avocat inscrit au barreau du tribunal de la vente peut enchérir pour vous. Donnez-lui un mandat écrit avec votre prix maximum. Honoraires d'environ 500 à 1 500 €.
- Consignation : chèque de banque ou caution bancaire égal à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €, remis à l'avocat avant l'audience. Il vous est rendu si vous n'êtes pas adjudicataire. Certains tribunaux (Pontoise, Nanterre) demandent en plus un chèque pour les frais.
- Frais : environ 10 à 15 % du prix (droits de mutation ~5,8 %, émoluments, frais préalables), avec un minimum d'environ 6 000 € sur les petits lots.
- Surenchère : pendant 10 jours après l'audience, toute personne peut surenchérir d'au moins 10 %. La vente n'est définitive qu'ensuite.
- Paiement : le prix doit être payé dans les 2 mois suivant la vente. Sinon la vente est relancée (réitération des enchères, ou « folle enchère ») : vous perdez la consignation et vous payez la différence si le bien se revend moins cher.
- Occupation : si le bien est occupé par le propriétaire saisi, il faut une procédure d'expulsion de 6 à 18 mois, sans expulsion pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Si le bien est loué, vous reprenez le bail et le locataire. Le bien est acheté en l'état, sans garantie des vices cachés. Lisez le cahier des conditions de vente et visitez le bien.
- Financement : il n'existe pas de condition suspensive de prêt. Il faut un accord bancaire ferme avant l'audience. Sans revenu, les banques prêtent rarement. Les pistes : un co-emprunteur avec des revenus (par exemple 2 à 3 ans de chiffre d'affaires d'une micro-entreprise), un apport de 20 à 30 %, un prêt adossé à un patrimoine, une caution, ou un courtier spécialisé.
Méthode de calcul (estimations, à vérifier)
- Prix d'adjudication estimé = max(1,5 × mise à prix ; min(8 × mise à prix ; 70 % de la valeur de marché)). On prend 60 % si le bien est occupé. La valeur de marché = prix moyen au m² des ventes voisines affiché par Licitor (données DVF) × surface. Si cette donnée manque, on retient 2 × la mise à prix.
- Prix final = adjudication + frais, avec frais = max(6 000 € ; 12 %).
- Apport : consignation = max(3 000 € ; 10 % de la mise à prix). Apports recommandés : 10 % et 20 % du prix final.
- Loyer estimé = loyer de base au m² × surface. Le loyer de base vaut 0,0045 × prix moyen au m² + 5 €, borné entre 10 et 35 €/m² (à défaut, un barème par département). On ajoute 25 % pour les moins de 30 m² et on dégresse au-delà de 30 puis de 60 m².
- Mensualité = crédit sur 90 % du prix final, 20 ans, 3,8 %, hors assurance.
- Charges / mois = copropriété (2,5 €/m², 0 pour une maison) + taxe foncière (~15 €/m²/an) / 12 + assurance PNO 20 €.
- Cash-flow = 90 % du loyer (10 % de provision pour vacance et entretien) − mensualité − charges.
- Les biens marqués « estimation manuelle » reprennent l'étude détaillée du 15/10/2026.
Source : annonces publiques de licitor.com, consultées une fois par jour (environ une requête toutes les 3 s, avec cache). Les annonces Licitor ne sont pas certifiées : seul le cahier des conditions de vente fait foi. Ce site est un outil personnel, pas un conseil financier.